Plus-value de la maison à exclure

De nos jours, les gens se marient de plus en plus tard. Il était rare auparavant qu’un des deux conjoints possède déjà une maison au moment de son mariage. Donc la question de la plus-value lors du divorce ne se posait pas car la résidence principale avait été achetée pendant le mariage.

Maintenant, il est commun de devoir dissocier la partie de plus-value afférente au mariage et la portion qui n’est pas partageable.

Voyons un exemple où les propriétaires qui se séparent font face à un calcul complexe :Laurent, 32 ans, célibataire endurci, s’achète une coquette maison en 1980. Fort de ses conquêtes mais las de papillonner sans but, il rencontre en 1985 l’âme sœur : Ingrid.

Ils habitent la modeste demeure pendant 5 ans, puis la vendent en 1990 pour en acheter une qui logera confortablement leurs rejetons à venir. Ils se séparent en 2008 et doivent déterminer leurs parts respectives dans la résidence familiale.

Résumons les faits :

1980 : achat par Laurent de la maison Coquette à 400,000$ (300,000$ d’hypothèque)

1985 : mariage avec Ingrid

1990 : vente de la maison Coquette à 600,000$ (225,000$ d’hypothèque)

1990 : achat de la maison Confortable à 1,100,000$ (600,000$ d’hypothèque)

1990 : ils gardent 75,000$ pour les dépenses

2008 : séparation du couple : maison vaut 1,300,000$ (250,000$ d’hypothèque)

On pourrait être tenté de penser que le montant propre à Laurent qu’il faut exclure ne représente que 100,000$ soit la valeur de sa maison en 1980 moins son hypothèque. Mais ce montant initial a généré une plus-value de 1980 à 2008. Par contre, il n’est pas facile de l’escompter car plusieurs transactions se sont ajoutées depuis.

Par ailleurs, il est souvent difficile de retracer la valeur exacte de la maison au moment du mariage et l’hypothèque qu’il restait. L’actuaire peut déterminer ces montants à l’aide de formules qui se rapprochent de la réalité.

Dans notre exemple, voici les résultats:

Monsieur garde 741,176$ de plus que Madame (et non 100,000$).